Новые поправки в закон о строительстве защитят дольщиков от недобросовестных застройщиков

Вопрос об обманутых дольщиках и замороженных стройках остается актуальным уже не первое десятилетие. Правительство РФ предприняло очередную попытку в разрешении этой, мягко говоря, непростой ситуации. 3 июля прошлого года Президент РФ подписал закон № 304-ФЗ, предусматривающий существенные изменения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Это уже тринадцатая по счёту попытка доработать закон.

В прошлой редакции, как мы помним, тоже были серьезные нововведения, которые даже заморозили рынок строящегося жилья на несколько месяцев. А дело было так - в 2015 году вступили в силу изменения 214-ФЗ о страховании гражданской ответственности застройщика, согласно которым каждый застройщик обязан был обеспечить исполнение своих обязательств перед дольщиками либо путем проектного финансирования банка (поручительство банка в порядке, установленном ст. 15.1 Закона № 214-ФЗ), либо страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства (ч.2 и ч.9 ст.15.2 Закона № 214-ФЗ). К страховым компаниям тоже были выдвинуты жесткие требования - собственные средства страховой компании должны быть не менее одного миллиарда. На 1 октября 2015 года, когда изменения вступили в законную силу, таких компаний в России нашлось всего 19. В результате у каждого страховщика сформировался внушительный список ожидания из застройщиков.

Что же получил от этого конечный потребитель? Во-первых, заморозку рынка как минимум на пару месяцев, пока страховщики рассматривали атаковавших их застройщиков. Во-вторых - повышение цены на квадратные метры, ведь как ни крути, а все расходы неизбежно ложатся на плечи потребителя. И в третьих, самое неприятное - эти изменения не защитили дольщиков. Страховые полисы оформлялись на период с момента регистрации первого ДДУ (договора долевого участия) до предусмотренного этим договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. Как мы знаем, процедура банкротства предприятия занимает достаточно длительное время, и застройщики, как правило, начинают ее, когда сроки сдачи дома давно нарушены. Таким образом, по срокам получилось, что ни один вновь образовавшийся долгострой не является страховым случаем.

Видимо, поняв, что улучшения на деле оказались ухудшениями, законотворцы совершили очередную работу над ошибками. Итак, попытка номер тринадцать!

3 июля 2016 года Президентом РФ подписан закон № 304-ФЗ, предусматривающий существенные изменения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и ряд других законов Российской Федерации". Основная часть положений этого закона вступила в законную силу с 1 января 2017 года. Применяются данные изменения ко всем застройщикам без исключений, несмотря на дату заключения первого ДДУ (договора долевого участия).

Создан единый реестр застройщиков - это государственный информационный ресурс в виде систематизированного перечня застройщиков и анализа их соответствия расширившимся требованиям 214-ФЗ.
Увеличился минимальный уставный капитал застройщика. Теперь не может осуществлять многомиллионный проект организация с уставным капиталом в 10 тысяч рублей.

Расширен перечень необходимой информации для застройщиков: к обязательной ранее публикации проектной декларации прибавились данные аудиторской проверки, основные документы организации, разрешение на строительство, документы на земельный участок, образец ДДУ (договора долевого участия), документ, подтверждающий соответствие организации новым требованиям ФЗ-214, фотографии хода строительства дома. Всю эту информацию застройщик обязан опубликовать на своем сайте. А также, при передаче дольщикам квартир, выдавать им инструкцию по эксплуатации.

Особый интерес представляет статья Статья 23.2. 214-ФЗ "Меры дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства". О создании компенсационного фонда за счет взносов застройщиков. С 1 января 2017 года каждый застройщик, регистрирующий первый договор долевого участия, обязан внести на счёт государственного компенсационного фонда сумму, не превышающую 1% от планируемой стоимости строящегося жилого дома или иного объекта. Планируется, что средства этого фонда пойдут на завершение строительства тех объектов, которые не закончили застройщики, начав процедуру банкротства через арбитраж. На этапе разработки этих изменений закона многократно повторялось, что создание фонда не будет дублирующим способом обеспечения обязательств застройщиков перед участниками долевого строительства, постепенно нормы о страховании и поручительстве прекратят свое действие. Однако Закон № 304-ФЗ не содержит норм, отменяющих требования о страховании гражданской ответственности застройщика и (или) поручительстве банка, обеспечивающих исполнение обязательств застройщика по передаче квартир участникам долевого строительства. Не станет ли это очередным толчком для повышения цены на квадратный метр - время покажет.

Положительные для дольщиков изменения внесли и в еще один злободневный вопрос - это перебрасывание денежных средств с одного объекта на другой. Многие застройщики грешили этим, расходуя средства от реализации квартир в одном доме на завершение объектов, начатых ранее. Практика показала, что такая система ведет к банкротству. Согласно новой редакции закона, застройщик обязан вести отдельную финансовую документацию по каждому дому, с обязательной ежегодной аудиторской проверкой.

Конечно, закон пока не идеален, но намечается путь в светлое будущее, где не будет долгостроев и обманутых дольщиков. Главное, чтобы на этом пути не получилось, что все попытки защитить дольщика путем обременений, налагаемых на застройщика, оплатил сам же дольщик.

27.03.17,
                                                                                                                              Татьяна Кирсанова,
фото автора.

  

  долевое строительство  Другие статьи автора